La loi de finances rectificative de 2008 définit une alternative à l'amortissement Robien ou Borloo, dit dispositif "Scellier". La loi Scellier est donc une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à 300 000 € d’investissement. Le dispositif : Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale pour le locataire, peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations. Les logements concernés : Peuvent bénéficier du dispositif Scellier lié au neuf : - Les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM). - Les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement. - Les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière. On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition. La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Scellier. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut. L’investisseur ne peut bénéficier de cette réduction "Scellier" qu'une seule fois par an. Date d'entrée en vigueur : Ce dispositif n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2009. Par contre la réduction d'impôt n'est pas accordée aux acquisitions de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er Janvier 2009. Le type d'avantage fiscal : L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 25 % du prix de revient de l'investissement (au maximum 25% de 300 000 €) pendant neuf ans. A partir du 1er Janvier 2011, la réduction est portée à 20 % du prix de revient. La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels. Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels. Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 2 % du prix de revient par an, portant le total de la réduction à 37 % du prix de revient.
LE DISPOSITIF SCELLIER :
La loi de finances rectificative de 2008 définit une alternative à l'amortissement Robien ou Borloo, dit "Scellier".
Les contribuables concernés :
Investisseurs imposables
Le type d'avantage fiscal :
Réduction d'impôt jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à 300 000 € d'investissement, étalée sur 15 ans.
Les conditions à respecter :
- Loyer plafonné. Engagement de location de neuf à quinze ans.
- Conditions de ressource du locataire demandées dans le cadre de l'option de la déduction forfaitaire.
Le dispositif :
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu'à 37 % du prix de revient de l'investissement. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations.
Les logements concernés :
Peuvent bénéficier du dispositif Scellier lié au neuf :
- Les acquisitions de logements situés en France (métropole et DOM).
- Les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement.
- Les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière.
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Scellier.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut.
L’investisseur ne peut bénéficier de cette réduction "Scellier" qu'une seule fois par an.
Date d'entrée en vigueur :
Ce dispositif n'est applicable qu'aux investissements acquis à partir du 1er Janvier 2009.
Par contre la réduction d'impôt n'est pas accordée aux acquisitions de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er Janvier 2009.
Le type d'avantage fiscal :
L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 25 % du prix de revient de l'investissement (au maximum 25% de 300 000 €) pendant neuf ans.
A partir du 1er Janvier 2011, la réduction est portée à 20 % du prix de revient.
La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels.
Sur option, l'investisseur peut bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers imposables en plus de ces frais réels.
Cette option permet également à ce dispositif d'être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans), faisant bénéficier l'investisseur d'une réduction de 2 % du prix de revient par an, portant le total de la réduction à 37 % du prix de revient.
Les obligations à respecter :
- L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.
- Le locataire doit en faire son habitation principale
- Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur.
- La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret (et un plafond de ressources dans le cas de l'option de la déduction forfaitaire).
Les plafonds de loyer :
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Les plafonds de ressources :
- Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
- Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
- Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune, au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune, au décès du contribuable ou de son époux.
Les règles spécifiques :
Pour un même logement, l’option en faveur de la réduction d'impôt Scellier ne peut se cumuler avec :
- La réduction d’impôt pour investissement outre-mer.
- La réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré / Borloo.
- La réduction d’impôt pour l'investissement en RTC ZRR.
- L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques.
- L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d’une opération Malraux.
En revanche, l’investisseur peut bénéficier pour un logement de l’une des déductions susvisées et pour un autre (et un seul) logement du dispositif Scellier.
Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif Scellier.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.
